Darlehensformen

Mit niedrigen Zinsen Geld sparen

Immobilienfinanzierungen sind in den meisten Fällen auf längere Zeit ausgelegt. Deshalb sollte man sich darüber klar sein, welche Möglichkeiten es gibt und welche Verpflichtungen man bei den verschiedenen Darlehensformen eingeht. Unsere NOVEMA-Immobilienfinanzierungsexperten stehen Ihnen dabei beratend zur Seite und stellen optimale Angebote für Ihre Lebenssituation zusammen, damit Sie maximal von den niedrigen Zinsen profitieren. Hier können Sie sich schon einmal vorab über die unterschiedlichen Darlehensformen informieren.

Darlehen mit gebundenem Sollzins

Annuitäten-Darlehen

Die Standardlösung unter den Produkten zur Immobilienfinanzierung ist das Annuitäten-Darlehen.

In der Regel bezahlen Sie monatlich eine gleichbleibende Rate (die so genannte Annuität), die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Der Zinssatz wird beim Annuitäten-Darlehen für eine bestimmte Sollzinsbindungsfrist fest vereinbart. Üblich sind fünf bis 15 Jahre, kürzere oder längere Sollzinsbindungen sind jedoch auch möglich. Wenn Sie Ihr Darlehen nicht zum Ende der Sollzinsbindung vollständig tilgen, muss dann für das Restdarlehen eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden.

Sie bestimmen die Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes selbst – viele Banken erwarten jedoch eine Mindesttilgung von 1 Prozent. Das Darlehen wird dadurch Monat für Monat zurückbezahlt. Während sich der Zinsanteil der Rate kontinuierlich verringert, steigt der Tilgungsanteil durch die ersparten Zinsen.

Bausparen

Bausparen ist besonders in Niedrigzinsphasen attraktiv, um sich die günstigen Finanzierungszinsen für die Zukunft zu sichern. Auch riestergeförderte Bauspardarlehen sind teilweise möglich.

Das Bausparen besteht aus einer Anspar- und einer Darlehensphase. Bei Vertragsabschluss werden die Zinsen für die Einzahlungen genau wie die Zinsen für das später ausgezahlte Darlehen festgelegt. Besonders wenn in der Zukunft steigende Finanzierungszinsen zu erwarten sind, ist Bausparen  eine sehr interessante Option. Bausparverträge sind außerdem sehr flexibel. Das heißt, dass die Sparer in den Bausparvertrag beliebig einzahlen, den Vertrag jederzeit kündigen und vor Zuteilung des Darlehens entscheiden können, ob, wann und in welcher Höhe sie das Darlehen in Anspruch nehmen.

KfW-Darlehen

Die staatliche Förderbank KfW bietet günstigen Förder-Darlehen zur Unterstützung von Bauherren und Käufer für den Bau, Kauf oder die Modernisierung einsetzen. Wir vermitteln Ihnen ein KfW Darlehen  und kombinieren es ggf. mit anderen Darlehen.

Bei einer Finanzierung im Rahmen eines Immobilienerwerbs oder einer Modernisierung und Sanierung Ihrer Immobilie können Sie auf ausgewählte Fördermittel der KfW-Förderbank zugreifen.

Die KfW vergibt die Darlehen nicht direkt, sondern über durchleitende Kreditinstitute. Das bedeutet: Wir beantragen ein KfW-Darlehen ohne Zusatzaufwand problemlos für Sie. KfW-Darlehen werden stets über eine Grundschuld auf die eigene Immobilie besichert. KfW-Darlehen können ab 5.000 Euro bei vielen Baufinanzierungen ergänzt werden, oder Sie finanzieren ein Vorhaben ab 25.000 Euro komplett über ein KfW-Darlehen, sofern Sie über lastenfreies Immobilienvermögen verfügen. Wir beraten Sie gern zu Ihren Möglichkeiten.

Wohn-Riester-Darlehen

Mit dem sogenannten Wohn-Riester können Sie sich die Vorteile der Riester-Förderung auch für die Finanzierung des Eigenheims als Altersvorsorge zu nutze machen. Damit können Sie also auf staatliche Unterstützung beim Immobilienerwerb bauen. Mit dem Altersvorsorge-Verbesserungsgesetz ist Wohn-Riester flexibler geworden: Zum Beispiel können jetzt auch Gelder aus Riester-Sparplänen zur Sondertilgung von Immobilienkrediten oder zum barrierereduzierten Umbau verwandt werden.

Hierbei handelt es sich um „Wohn-Riester-Annuitäten-Darlehen“, die auf Basis der Riester-Förderung gemäß dem Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz (AltZertG) staatlich anerkannt sind. Zusätzliche Kosten in Form von Zinsaufschlägen oder Abschlussgebühren fallen für Darlehensnehmer nicht an. Daneben sind Riester-Bausparverträge möglich, bei denen die Wohn-Riester-Zulagen zuerst als Sonderzahlungen in die Besparung des Bausparvertrages fließen, ab Zuteilung des Bausparvertrages dann in die Tilgung des Bauspardarlehens.

Alle zulagenberechtigten Personen, die den Bau oder Kauf einer Immobilie nach dem 1.1.2008 getätigt haben bzw. diesen planen, können Wohn-Riester-Annuitäten-Darlehen nutzen. Dabei handelt es sich grundsätzlich um ein Annuitäten-Darlehen, bei dem die Förder-Zulagen jedoch direkt in die Tilgung fließen. Darlehensnehmer können durch eine geringere Tilgungsleistung die monatlichen Raten senken oder bei entsprechend höherer Tilgung die Laufzeit des Darlehens verkürzen. Um die Zulagen optimal auszunutzen, besteht ein Sondertilgungsrecht bis zu einer jährlich festgelegten Höhe.

Volltilger-Darlehen

Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase bietet ein Volltilger-Programm eine besonders attraktive Möglichkeit, Ihr Darlehen schneller zurückzuzahlen.

Wie beim Annuitäten-Darlehen zahlen Sie monatlich eine gleichbleibende Rate (die so genannte Annuität), die sich aus dem Sollzinssatz und einem Tilgungsanteil zusammensetzt.

Sie geben hier allerdings nicht den jährlichen Tilgungssatz vor, sondern bestimmen den Zeitraum, nach dem Sie schuldenfrei sein wollen. Daraus ergibt sich der Tilgungsanteil, mit dem Sie Ihr Darlehen innerhalb der vorgegebenen Zeit vollständig zurückführen können. Dabei gilt: Je kürzer die gewählte Laufzeit, desto höher der nötige Tilgungsanteil — und umgekehrt.

Der Vorteil

Die Banken belohnen höhere Tilgungssätze aufgrund der besseren Kalkulierbarkeit mit attraktiveren Zinssätzen. Das derzeitige Zinstief macht dieses Konzept darüber hinaus noch einmal attraktiver: Trotz hoher Tilgungsanteile sind die Belastungen aus Zins und Tilgung momentan zum Teil geringer als der langfristige Durchschnitt für annuitätische Darlehen mit 1 Prozent Tilgung.

Anschlussfinanzierung und Umschuldung

Forward-Darlehen

Wollen Sie das aktuell günstige Zinsniveau absichern oder schon jetzt Sicherheit für Ihre Anschlussfinanzierung gewinnen? Mit speziellen Darlehen, den sogenannten Forward-Darlehen, ist das möglich – und zwar bis zu 66 Monate vor Ende der Sollzinsbindung. Dadurch begegnen Sie einem Zinsanstiegrisiko. Vor allem für sicherheitsbedürftige Darlehensnehmer können solche Darlehen in Niedrigzinsphasen sinnvoll sein.

Die Sollzinsbindung Ihres bestehenden Darlehens läuft in zwölf bis 66 Monaten aus und Sie wollen sich schon heute die aktuell günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern?

Mit dem Forward-Darlehen (auch Vorrats-Darlehen genannt) können Sie problemlos die Konditionen für die Anschlussfinanzierung bis zu 66 Monate im Voraus festschreiben.

Sie schließen heute ein Annuitätendarlehen mit einem festen Zinssatz ab. Dieses wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu einem fest vereinbarten Termin in der Zukunft – und löst dann Ihr bestehendes Darlehen ab.

Für wen ist es sinnvoll?

Für Kreditnehmer mit einem Darlehen, dessen Sollzinsbindung in den nächsten zwölf bis 66 Monaten ausläuft und der mit steigenden Zinsen rechnet bzw. der sich vor dem Risiko steigender Zinsen schützen möchte, kann ein Forward-Darlehen sinnvoll sein.

Umschuldung und Vorfälligkeitsentschädigung

Mit einer Vorfälligkeitsentschädigung wird die Bank für die Verluste entschädigt, die ihr durch die Kündigung vor Darlehnsablauf entstehen. Anlass für eine solche Situation kann etwa sein, dass Sie eine Immobilie verkaufen wollen, um mit der Summe den Kredit zu tilgen – oder Sie einen laufender Kredit kündigen, um einen neuen zinnsgünstigen abschließen zu können. Der Kredit soll also umgeschuldet werden. Die Höhe der Einbußen für die Bank werden  bei einer vorzeitigen Rückzahlung durch Veränderungen im Zinsniveau beeinflusst.

Das Geld ist für die Bank zwar schneller wieder verfügbar, kann aber gegebenenfalls aufgrund stark gesunkener Zinsen nur zu einem niedrigeren Zinssatz wieder neu verliehen werden. Im Vergleich zur ordnungsgemäßen Fortführung des Vertrags durch den Kunden bis zum Ende entgeht der Bank also Geld. Das fließt in die Berechnung der Entschädigung ein.

Prolongation

Wenn die Zinsbindungsfrist nach fünf bis fünfzehn Jahren endet, ist die Prolongation bei der Baufinanzierung ein übliches Vorgehen. Aufgrund der langen Laufzeiten von Immobilien-Darlehen, sollten Sie als Darlehensnehmer der Prolongation zum Ende der Zinsbindungsfrist die nötige Bedeutung beimessen. Wir informieren Sie über mögliche Vor- aber auch Nachteile der Kreditverlängerung.

Die unkomplizierte Verlängerung des Darlehens mit dem Darlehensgeber ist ein Vorteil der Prolongation. Meistens erfolgt keine neue Bonitätsermittlung durch den Kreditgeber – Ansprechpartner sowie die Abläufe bleiben erhalten. Auch im Grundbuch müssen keine Änderungen eingetragen werden. Im Zuge der Prolongation bieten viele Kreditinstitute die Möglichkeit umfassender Sondertilgungen an.

Aber vorsicht, nicht in jedem Fall ist das Zinsangebot wirklich das bestmögliche Angebot am Markt. Der oft geringe Verhandlungsspielraum führt dazu, dass die Zins-Belastung durch die Prolongation nicht so verringert werden kann, wie es durch ein Anschlussdarlehen möglich sein könnte.

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